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Genehmigungen ohne Projekte: Warum so viele genehmigte Wohnungen nie gebaut werden

13. Jan. 2026, von Rodion Shishkov

Es sind nicht nur die Zinsen. Es ist das Risiko. Hier liegt der eigentliche Grund, warum Bauprojekte in Deutschland und darüber hinaus ins Stocken geraten.

Die wachsende Lücke zwischen Genehmigung und Umsetzung

2023 wurden in Deutschland knapp 220.000 neue Wohnungen genehmigt - deutlich weniger als das Regierungsziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr. Diese Lücke allein ist bereits problematisch.

Dahinter liegt jedoch ein noch größeres Problem: Mehr als 60 Prozent der genehmigten Projekte kommen nie in die Umsetzung.

Das ist kein reines Lieferkettenproblem. Es ist auch kein klassischer Genehmigungsstau. Und es geht längst nicht mehr nur um Zinsen. Das Finanzierungsumfeld hat sich verbessert. Kapital ist wieder verfügbar. Was hält den Bau also wirklich auf?

Die Antwort lautet: Wirtschaftlichkeit und Risiko.

Die größte Hürde ist nicht der Zugang zu Finanzierung. Es ist die Umsetzbarkeit. Genauer gesagt: der arbeitsintensive und schwer planbare Charakter des Bauprozesses.

Wenn menschliche Arbeit 50 Prozent oder mehr des Gesamtbudgets ausmacht, hängt alles an Verfügbarkeit, Effizienz und sogar am Wetter. Entwickler können Kosten nicht sicher festschreiben. Sie können Bauzeiten nicht zuverlässig prognostizieren. Und in einem volatilen Markt summieren sich diese Unsicherheiten schnell.

Arbeitskosten erhöhen nicht nur den Preis. Sie erhöhen das Risiko.

Für Entwickler mit engen Margen ist zusätzliches Risiko der schnellste Weg, ein Projekt aufzuschieben - manchmal auf unbestimmte Zeit.

Manuelle Arbeit ist der Engpass, den wir lösen müssen

Der traditionellen Bau ist abhängig von Handarbeit: in Planungsanpassungen, in der Vorbereitung außerhalb der Baustelle, in der Einrichtung vor Ort, im Rohbau und im Ausbau. Jeder Schritt hängt von der Verfügbarkeit und Koordination qualifizierter Fachkräfte ab, von denen viele in Europa bereits fehlen.

Die Folge sind längere Laufzeiten, stillstehende Baustellen, steigendes Projektrisiko und eine wachsende Zurückhaltung bei Entwicklern, Projekte freizugeben, selbst wenn die Nachfrage klar vorhanden ist.

All3 setzt an der Ursache an

Unsere Lösung besteht nicht darin, Arbeitskräfte noch stärker unter Druck zu setzen. Sie besteht darin, die Abhängigkeit von Handarbeit zu reduzieren - durch einen neuen Ansatz, bei dem mehr Teile des Bauprozesses planbar, automatisiert und kontrollierbar werden.

All3 integriert:

KI-gestützte Planung, die von Anfang an regelkonform und kostenoptimiert ist
roboterbasierte Fertigung präziser Holzbauelemente mit einem hohen Automatisierungsgrad
autonome Montage vor Ort mit unserem Montage-Roboter Mantis

Dieser technologiegetriebene Ansatz reduziert die Abhängigkeit von schwankender Arbeitsverfügbarkeit. Er verkürzt Bauzeiten, ermöglicht klarere Kostenprognosen und gibt Entwicklern die Sicherheit, Projekte tatsächlich voranzubringen.

Denn wenn Risiko sinkt, steigen die Chancen, dass gebaut wird.

Sicherheit ist die Voraussetzung für Wohnungsbau

Wir glauben, dass die Wohnungskrise nicht nur eine politische Herausforderung ist. Sie ist eine Systemfrage. Und sie lässt sich nicht lösen, ohne zu verändern, wie Projekte geliefert werden.

Deshalb konzentriert sich All3 auf das, was wirklich zählt: Unsicherheit aus der Gleichung zu nehmen.

In den kommenden Wochen zeigen wir mehr darüber, wie wir das tun und was dadurch möglich wird.

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All3 erhält Fördermittel von Innovate UK, um die kollaborative Steuerung seines autonomen Bauroboters Mantis weiterzuentwickeln und mehrere Roboter als koordinierte Flotte auf Baustellen einzusetzen.

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Video: Folge 5 von Der Konstruktivist mit Thomas Doll, Geschäftsführer der TREUCON Gruppe Berlin, über Wohnungsbau, Baurecht, Beteiligung und die Frage, wie Bauen wieder bezahlbar werden kann.

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Video: Folge 4 von „Der Konstruktivist“ mit Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW, dem größten sektoralen Spitzenverband der deutschen Wohnungswirtschaft.