News & Insights

Ein Großteil des europäischen Wohnungsbestands entstand innerhalb einer einzigen Generation, während des dreißigjährigen Baubooms nach dem Zweiten Weltkrieg. Zwei Drittel der Wohnungen, in denen wir heute leben, stammen aus dieser Zeit. Nun werden diese Gebäude achtzig Jahre alt, ein Alter, in dem es zunehmend schwierig wird, sie weiter zu erhalten.

Damit steht jeder Eigentümer eines Nachkriegswohnblocks vor einer Entscheidung, die ganz Europa betrifft: sanieren oder abreißen und neu bauen. Diese Entscheidung fällt mitten in einer Wohnungsnot, angesichts derer Regierungen in ganz Europa bereits immer ehrgeizigere Wohnungsbauprogramme versprechen.

Der erste Impuls lautet: sanieren. Europa kann es sich nicht leisten, Wohnraum zu verlieren. Und ein bestehendes Tragwerk zu erhalten, klingt günstiger und umweltfreundlicher, als es zu ersetzen. Doch beide Annahmen sind inzwischen fraglich.

Der wirtschaftliche Wendepunkt

Betrachten wir zunächst die Kosten. Die deutsche Bauforschungseinrichtung ARGE hat kürzlich den Ersatz eines alternden Mehrfamilienhauses mit einer umfassenden Modernisierung verglichen. Der Ersatzneubau lag bei rund 2.290 bis 2.420 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche einschließlich Mehrwertsteuer, die Modernisierung bei 2.490 bis 2.630 Euro. In den meisten Fällen ist Abriss mit anschließendem Neubau also bereits günstiger.

Dieser Wendepunkt ist ein Orientierungswert, keine allgemeingültige Regel. Wo er genau liegt, unterscheidet sich von Gebäude zu Gebäude. Doch er beschreibt eine Entscheidung, die einen enormen Wohnungsbestand betrifft. In Deutschland gibt es rund 17,75 Millionen Wohnungen aus den Baujahren 1950 bis 1979. Auf einen Zeitraum von dreißig Jahren verteilt, erreichen jährlich etwa 600.000 Wohnungen den Punkt, an dem jemand entscheiden muss, wie es weitergeht.

Nur ein sehr kleiner Teil dieses Bestands wird tatsächlich ersetzt. Und die Sanierung, die der Großteil erfährt, ist weniger umfassend, als der Begriff vermuten lässt. In Deutschland sind 94 Prozent der energetischen Modernisierungen, an Dämmung, Fenstern, Heizung, Dach und Fassade, Teilmaßnahmen. Nur sechs Prozent sind umfassend. So wird punktuell ausgebessert, statt Wohnraum konsequent auf das Leben im 21. Jahrhundert auszurichten.

Der reine Kostenvergleich lässt ein grundlegenderes Problem außer Acht. Ein Gebäude von 1955 wurde für das Leben und das Wetter von 1955 entworfen: niedrige Decken, kleine Räume und keine Vorkehrungen für die Hitze, die Europa heute erlebt. Ein Neubau kann von Grund auf auf die heutigen Lebensweisen und das tatsächliche Klima ausgelegt werden. Ausrichtung, Verschattung und Lüftung lassen sich auf heutige Anforderungen abstimmen; Leitungen für Breitband und Sensorik können bereits während der Rohinstallation sauber in die noch offenen Wände integriert werden. Eine Sanierung muss mit dem arbeiten, was vorhanden ist. Ein Ersatzneubau beginnt mit der richtigen Frage.

Holz als Antwort auf den CO₂-Einwand

Das stärkste Argument für die Sanierung ist die CO₂-Bilanz: die graue Energie, die bereits in den Materialien steckt, bevor ein Gebäude überhaupt beheizt wird. Ein bestehendes Tragwerk zu erhalten, verursacht stets weniger CO₂, als ein neues zu errichten. Betrachtet man allein die Materialien, liegt die Sanierung also vorn.

Doch die Materialien sind nur ein Teil der Bilanz. Und selbst hier verkleinert Holz den Abstand deutlich. Agora Industrie beziffert den Median der grauen Emissionen eines Mehrfamilienhauses in Massivholzbauweise auf 106 Kilogramm CO₂-Äquivalente pro Quadratmeter, gegenüber 290 Kilogramm bei Stahlbeton, rund 65 Prozent weniger. Werden die Emissionen über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes betrachtet und nicht nur die seiner Errichtung, schließt sich die Lücke nahezu vollständig: In einer deutschen Lebenszyklusstudie liegt ein Ersatzneubau aus Holz praktisch gleichauf mit einer Sanierung. Der Unterschied: Der Neubau hält diesen Standard achtzig Jahre lang, während bei der Sanierung innerhalb von dreißig Jahren der nächste Eingriff ansteht.

Warum ist Holz dann noch nicht der Standard? Weil es bei einem vergleichbaren Bau mehr kostet als Beton und sich das CO₂-Argument an die Regulierungsbehörden richtet, nicht an den Projektentwickler. Selbst wenn es die Behörden überzeugt, rechnet der Projektentwickler nach und entscheidet sich aus Kostengründen dagegen. Der entscheidende Hebel ist der Preis. Sobald ein Holztragwerk günstiger ist als eines aus Beton, statt dessen Preis nur annähernd zu erreichen, weisen ökologische und wirtschaftliche Argumente endlich in dieselbe Richtung.

Den Wendepunkt verschieben

An diesem Punkt sind die Kosten nicht länger nur eine Begrenzung, sondern die entscheidende Stellschraube. Stellen wir uns vor, die Baukosten sänken um 20 Prozent, als ernst zu nehmendes Szenario, nicht als Versprechen. Bei Gebäuden, für die sich ein Ersatzneubau bislang gerade eben oder überhaupt nicht rechnete, würde sich die Rechnung ändern.

Schon das Transformationsszenario der ARGE sieht bei den heutigen Kostenstrukturen bis 2045 eine annähernde Verdopplung des Ersatzneubaus vor: von rund 114.000 auf 224.000 Wohnungen pro Jahr. Unsere eigenen Modellrechnungen deuten darauf hin, dass eine Kostensenkung in dieser Größenordnung einen wesentlich größeren Teil des Sanierungsbestands, bis zur Hälfte, für den Ersatzneubau wirtschaftlich attraktiv machen könnte. Das entspräche einer Größenordnung von 300.000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr. Dies ist als Arbeitsszenario zu verstehen, nicht als Prognose. Unabhängig von der exakten Zahl bleibt der entscheidende Punkt: Eine solche Kostensenkung macht bei vielen Gebäuden den Ersatzneubau erst wirtschaftlich, statt lediglich die Margen zu verbessern.

Und die Marktgröße ist dabei nur ein kleiner Teil dessen, worum es geht. Mehr Menschen könnten in Wohnungen leben, die den Anforderungen des 21. Jahrhunderts entsprechen, statt in ausgebesserten Gebäuden nach dem Standard von 1955. Städte könnten vielfältiger und lebenswerter werden, statt Nachkriegsstrukturen für eine weitere Generation festzuschreiben. Und Geld würde einmal in etwas investiert, das achtzig Jahre hält, statt immer wieder in Ausbesserungen, die auf dreißig Jahre ausgelegt sind.

Integration statt Erfindung

Wie lassen sich die Baukosten um 20 Prozent senken? Dafür muss nichts neu erfunden werden. Alle Bausteine existieren bereits: robotergestützte Fertigung, automatisierte Planung, Baustellenrobotik und Holztragwerke, die Kohlenstoff speichern. Die Aufgabe besteht darin, bewährte Komponenten in einem durchgängigen Prozess zusammenzuführen, so wie das Smartphone Kamera, Telefon und Computer vereinte, die es jeweils schon seit Jahren gab.

Genau dafür wurde All3 entwickelt. Unsere Planungssoftware erzeugt Gebäudeentwürfe, die den geltenden Vorschriften entsprechen und, ebenso wichtig, auf die Fertigungs- und Montagefähigkeiten unserer Fabrik und unserer Baustellenrobotik abgestimmt sind. Was in der Planung entschieden wird, bleibt bis zur Umsetzung auf der Baustelle baubar. Es muss nicht nachträglich überarbeitet werden, weil sich herausstellt, dass es nicht effizient gefertigt werden kann. Aus dieser Integration entstehen die Einsparungen, stärker als aus jeder einzelnen Maschine.

Europa wird in den kommenden Jahrzehnten die größte Erneuerungswelle seines Wohnungsbestands in seiner Geschichte durchlaufen. Die offene Frage lautet nicht, ob es neu baut, sondern welchen Standard es dabei erreicht.